口 不 妄 言2010.11.01 回答

1固定利率房貸

特點：在加息週期較合算

適合還貸時間為5年左右的人群

本月中旬，中國人民銀行批准了建行、浦發和光大3家銀行試行開辦“房貸固定利率”業務的訊息傳出後，消費者紛紛來電詢問該業務的相關事宜。經記者瞭解，這些批准先行試點的銀行目前僅僅是有了這個業務資格。由於各家銀行對該業務的實施細則、操作規程等仍在制訂中，因此，真正開辦“房貸固定利率”業務要等到明年初。

光大銀行廣州分行的理財師介紹，所謂固定利率房貸，就是銀行與市民簽訂房貸合同時，按當時的相應貸款期限確定利率。也就是說，在貸款發放後，不論利率的升降，仍按原約定利率執行。例如市民李先生跟光大銀行簽訂10年的房貸合同，合同約定的利率為5。31％，在合同期內，不論利率的升降，都按5。31％計算。

據有關銀行人士透露，部分銀行已設計出固定利率房貸的組合形式：即前5年實施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0。6—1個百分點、不可提前還貸；剩餘年限則是開放式貸款，即利率按照市場浮動，借款人可隨時提前償還貸款。並且，主要針對40歲以下人群的貸款，“根據經驗，這類人群的還貸時間多在5年左右”。

理財師分析指出，在加息預期下，市民應選擇固定利率的房貸既省心又省錢。但如果進入降息期，選擇固定利率房貸的市民還是必須按固定利率還款，並不能享受利息下降的“好處”。也就是說，是否選擇房貸固定利率，必須根據當前的宏觀發展形勢，對預期升息空間作出合理判斷，同時結合各家銀行推出的該業務品種的具體利率水平，預測今後的升息空間有多大，然後作出決定。

2等額本息還款

特點：每月還相同的數額，操作相對簡單

適合公務員、教師等收入穩定的群體

銀行理財專家指出，借款人常常從利息付出的多少、提前還款時是否會多付利息，遇到利率上漲時是否增加還款壓力等方面來考慮選擇哪種還款法更加合算，其實影響這些因素的關鍵是還款的期限，而不是還款方式。借款人選擇還款法應更多地考慮自己的收入水平、預期收入的變化、預期消費支出的變化等情況。

據介紹，銀行目前辦理得最多的是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

舉例來說，假設需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個月大約還1377元。在還款初期，1377元中大約80％以上是歸還銀行的利息部分。

採用這種還款方式，每月還相同的數額，作為借款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處於穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬於收入和工作機會相對穩定的群體，也很適合這種還款方式。

但使用這種方式，由於還款初期佔用銀行資金較多，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。

3等額本金

特點：可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔

適合目前收入較高但預計將來會減少的人群

除了等額本息還款法外，等額本金還款也是普通家庭較常選擇的一種方法。所謂等額本金還款，又稱等本不等息還款法。就是借款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低，但是前期的還款壓力較大，而還款負擔則逐月遞減。

銀行理財專家舉了一例。如果同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限20年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金833。33元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行1751。33元。隨後，每個月的還款本金不變，利息卻逐漸隨著本金歸還逐月減少4。25元。

從上面的舉例來看，使用等額本金還款，開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕。

銀行理財專家稱，這種方式很適合目前收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。中年以上的人群，如果考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等因素減少，就可以選擇這種方式。

4按期付息還本

特點：可把每個月要還的錢湊成幾個月一起還

適合沒有月收入但年終有大筆進賬的人群

據調查，目前購房貸款人群中，相當一部分人選擇房貸不是單純為了改善居住條件，而是在住房與理財投資方面作一個權衡。在當前中小企業融資較為困難情況下，以住房抵押從銀行借到一筆資金比透過企業本身向銀行申請流動資金貸款容易得多。因此，一些本來購房有足夠一次性付款的人仍選擇按揭。這種情況下，“按期付息還本”便成這首選。

“按期付息還本”就是借款人透過和銀行協商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是借款人按照不同財務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。

據悉，目前採取這種還款方式的銀行是招商銀行。本金歸還計劃借款人經過與銀行協商，每次本金還款不少於1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。

據銀行理財專家介紹，這個方式適用於收入不穩定人群，如個體經營工商業戶。不過，據瞭解，目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人也有了這個傾向。每個月不同的工作狀況決定了當月的收入情況，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現滯納的情況。

但實質上，這是等額本金還款法引申出來的又一個方式。舉例來說，20萬元貸款，10年期，採用等額本金還款，首個月本金為1666。67元，利息為918元。借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數目遞減。按照規定，借款人最少一次要還6個月的本金，為10000。2元，超過1萬元。下一次還本金不能超過一年時限。

此種還款方式是銀行專為非月收入人群制定的，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。而目前流行的在家辦公一族，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個作品都有比較大筆的收入。例如，網路作家、藝術家、設計師和軟體設計員等新興職業。

5等額遞增（減）

特點：還款數額等額增加或者等額遞減，靈活性強

適合預期未來收入會逐步增加或減少的人群

“等額遞增”和“等額遞減”這兩種還款方式，是當前商業銀行推出的幾種還款方式之一，兩者實際上沒有本質上的差異。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同於等額本息。區別在於，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

我們以貸款10萬元、期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，借款人如果不提前還貸，那麼這10年期間每個月還款金額就是1085。76元。如果選擇等額遞增還款，假設把10年時間分成等分的5個階段，那麼第一個兩年內可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年每月需要還1300多元，隨後，每兩年遞減200元，直到最後一個兩年減至每個月還700多元。

等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經預期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，並且工作業績不錯，雖然目前的收入負擔房貸較困難，但是考慮到未來升遷後的收入大幅增加，可以採用等額遞增還款。相反，如果預計到收入將減少，或者目前經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。

一次還本付息這種方式適合短期借款。以前，銀行對這種還款方式的規定是，貸款期限在一年（含一年）以下的，實行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格，一般只對小額短期貸款開放。