Nx丶劍仙 2019-01-12

商業網點的選址與佈局是企業經營管理戰略決策中的重要內容之一。地址一旦選定將會在很大程度上影響企業未來的規劃與發展。由於傳統分析與研究方法的侷限性，促使現代商業的發展迫切地需要新技術的支援以適應現代商業經營方式的根本性轉變。

傳統零售商業網點選址模型主要是基於統計的靜態模型。分析了影響零售商業網點選址的“人口”、“經濟”、“市場競爭”三個關鍵要素，結合GIS，提出了一種基於權重設定的零售商業網點選址評價模型，並闡述了模型的應用流程。該模型在深圳市羅湖區公共資訊服務平臺中進行了典型應用實現，並檢驗了模型的應用可行性。

一、概述

零售商業網點是指那些把商品和勞務出售給最終消費者的具

體經營單位，其主要經營活動是從批發企業進貨後向城鄉居民和

社會集團直接銷售各種商品，直接為城鄉廣大居民提供商品服

務。零售網點選址具有長期性和固定性，一經確定就難以變動。

利用GIS的空間分析功能，實現圖形向量化和緩衝區分析，將GIS

技術與模型結合應用於商業選址，開展商圈特點、狀況分析，可

幫助經營者科學的決定零售商業網點，調整經營策略，提高專業

實際操作、分析能力。

二、基於GIS的零售商業網點選址的特點

GIS在零售商業網點選址中可將人口、客流、交通、市場競爭

等與地理位置密切相關的商業資料，透過圖形、圖表等方式將相

關商業資料的統計分析結果輸出給使用者，以滿足商業企業選址決

策人員對空間資訊的要求。還可利用其空間分析功能及視覺化表

達功能，使選址更加科學化、直觀化，提高選址效率，改善選址

的質量。與傳統的選址方法相比，基於GIS的選址分析具有以下

四方面的特點：一是可整合RS、GPS資訊，在地圖上直觀、實時

地反映待選址網點周圍的人口分佈、設施佈局以及交通道路情況

等選址要素的資訊，從而更有助於決策者進行科學的分析和決

策；二是利用GIS方法調查資料，使用者可以透過對不同地圖圖層

的控制，對需要的資訊進行分層、疊加等操作，還可以自由設定

這些要素顯示的風格和樣式，有利於選址決策的科學化；三是能

夠直接進行空間分析，根據需要進行多種型別的商圈分析，給出

商圈內的客戶分佈模式。能夠根據需要按照道路、行政區以及指

定的空間區域統計分析網點的數量和市場飽和情況，併為網點的

建立和撤銷提供資訊；四是透過專題地圖的分析，使用者能夠快速

發現可利用的市場空間。在確定預選位置後，系統還可進行模擬

分析和評估預測，確定優選方案，並以定性和定量的方式將結果

反饋給使用者，極大地提高了使用者的決策效率。

三、基於GIS的零售商業網點選址的影響因素

零售商業網點選址需要考慮很多因素，如自然環境因素、社

會環境因素等，其中相對較為重要且操作性強的因素是交通狀

況、人口以及市場競爭。

1。交通便利性因素

優良店址的一個必備條件就是進出暢通。交通便利性包括商

業網點與公路、城市道路、鐵路、航空等各種運輸通道網的銜接

情況以及與道路站、火車站等各種樞紐口岸的配套以及城市交通

管制的協調狀況等。城市交通的便利性尤其體現在該地是否具有

較密集、發達的公交汽車路線。各公交路線的停靠點能否均勻、

全面地覆蓋整個市區，直接關係到大多數消費者購物的便利程度。

一般而言，城市中某一地區的交通便利性越強，其聚集效應也越

明顯，即該地區人流、車流、物流也越集中。利用GIS工具進行

零售商業網點選址時，可以透過緩衝區、路徑分析等方法對交通

便利性進行定量分析。

2。人口因素

零售商業網點的分佈與人口規模分佈形態密切相關，一定

規模或密度的人口是商業網點佈局的必要條件。人口因素主要

包括站點的客流聚散量、站點所在地區的人口密度、人口構

成、收入水平等。所在區的第二、三產業越發達，人口密度越

大，收入水平越高，其地面商業網點越密集。流動人口在一定

程度上也影響著零售商業佈局，隨著流動人口的增加，消費和

購物量相應擴大。在人流密集的地段，如客運車站、碼頭和各

種娛樂場所，出入人口很多，也是零售商業網，特別是流動售

貨車和攤位較密集的地方。

3。市場競爭因素

當零售商打算在某區域建立商業網點時，該區域內現有的市

場競爭狀況會直接影響到將來可能的銷售業績，市場競爭狀況是

選址的重要因素之一。本文選用市場飽和度作為市場競爭狀況的

指標。衡量城市或區域的零售飽和度，涉及供給和需求兩個方面。

從供給角度分析，直接的方法是核算區域內的某類商店總數，但

不同的商店規模存在差異，考慮到零售業最基本的生產資料是店

鋪，核算區域內的某類商店營業面積總量，則較為精確。從需求

角度出發，決定商店需求的是商店銷售收入，包括零售額和批發

額。飽和指數反映了特定商圈內零售商店單位時間內單位營業面

積的潛在需求，決定了該地區商店的盈利空間的大小。飽和指數

IRS值越大，意味著市場飽和程度越低，零售潛力大；飽和指數

越小，意味著市場飽和程度越高，零售潛力小。

四、基於GIS的零售商業網點選址模型

1。商圈劃分模型

商圈是指以零售商業網點所在地點為中心，沿著一定的方向

和距離擴充套件，吸引顧客的輻射範圍。簡單地說，也就是來店顧客

所居住的區域範圍。商圈具有穩定性、重疊性、不規則性、動態

性4個特性。不同的商店由於所在地區、經營規模、經營方式、經

營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差

別。開展商圈構成、特點和影響因素的綜合性研究，對零售商業

網點選址具有重要的意義。商圈劃分是零售商業網點選址的重大

步驟，也是重要的基礎工作。選址時，首先要明確商圈範圍，了

解服務物件，確定經營範圍，評估經營效益，然後確定大致地點

和商店規模。

商圈劃分一般用兩種方法：經驗法則和雷利法則。其中經驗

法則是根據經驗確定不同商業的業態、不同規模等級

希望這些對您有幫助！