多多的好

ankel529352014-09-22

買房要注意很多問題。 首先簽約時應注意的事項： 1、 樓層描述說明 2、 保證多久產權證到手 3、 所有涉及到的證件影印附上 4、 簽字人委託書正本副本 5、 查《商品房銷售管理辦法》 6、 要求查附上面積測定證明 7、 會所同時使用。否則罰款； 8、 大堂規格 9、 廣告做附件 10、 審查開發商的資質、銷售資格 11、 地上物的排他權、房屋結構、戶型、套內建築面積、公攤面積、價款及付款期限、房屋及產權證書的交付時間、質量條款、保修責任等關鍵內容更應審慎對待， 12、 如果打算採用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應當考慮到貸款不成的情況，因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補充協議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。 13、 一、面積誤差比絕對值在3%以內的（含3%），據實結算房價款； 二、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣方應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人 14、 雙方還可以在合同中約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 15、 中心花園面積、泳池確認入合同 16、 查五證，土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。土地是否出讓、土地的批准檔案，持有建設工程規劃許可證，施工許可證，五證分別是： a。國有土地使用權證，證明開發商已合法取得該土地的使用權，並交納了土地出讓金； b。建設工程規劃許可證，該房屋的規劃已取得規劃部門的許可； c。建設用地規劃許可證，允許在該土地上進行該專案的開發建設； d。建設工程開工許可證，允許該專案的工程進行施工建設； e。銷售許可證，允許銷售該房屋。 開發商證明上述五證是真實有效且未經修改的最後版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權利。 17、 比如要看土地許可證上有沒有註明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋，並且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產商有沒有資質、瞭解小區的整體規劃、瞭解要買的房是否已被房地產商抵押…證實無抵押 1。建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同示範文字都沒有提及《建設用地規劃許可證》，經查這個許可證列明的規劃建設單位是可以申請更改的，透過看此證和查規劃並不能保證買房人所買房屋的規劃環境不會改變。 2。有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設部相關規定和合同示範文字，有土地使用批准檔案的就可以出售。批准檔案真偽和有效性，普通買房人更難辨別。 3。按我國抵押法的相關規定，有抵押的不等於不能轉讓（出售），經抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓（出售），在實際操作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風險？ 4。房地產商超許可證面積銷售並非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證範圍之內，當時從許可證上很難看出破綻。 5。沒有強制性法規要求房地產商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經常給買房人出示的都是影印件，如果房地產商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。 鑑於以上分析，筆者認為買房人保護自己的方法只能從合同入手，將風險“轉嫁”給政府，和房地產商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記後__天內。”這樣所有查證手續都由政府完成，將來出什麼問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對於居住環境特別關心的買房人則最好從合同的補充協議入手，要求房地產商註明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規劃來得更實際一些 18、 用電負荷 19、 道路不得收費 20、 環保家裝無異味 21、 產權年限 22、 房產允許抵押、置押 23、 垃圾何處處理 24、 萬分之一違約款太低 25、 按照合同約定及法律規定，收房時一定要檢視相應的法律檔案（一表二書等），避免因入住行為造成既成事實給自己帶來被動。 26、 確認樓層和樓號的描述 27、 開發商對贈送的產品質量負責。 28、 要開發商承諾工程進度便於破產前打官司 29、 可否寫兩人所有，開發商對產權不得抵押 30、 印花稅雙方出 31、 土地使用稅