愛不留2016.12.02 回答

產權式酒店由“時權酒店”（TIME SHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅遊設施在特定時間裡的使用權。首創這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區的旅遊酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。而產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般並不在酒店居住，而是將客房委託給酒店經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。

（一）法律定義

1、對分時度假進行定義的難度

分時度假具有很強的專業性，多數業內人士對分時度假也僅限於輪廓性的瞭解。由於對分時度假的認識角度不同，產生了對其概念的不同說法。分時度假產品的複雜性又進一步加大了對其進行定義的困難。分時度假產品的以下特點決定了對它進行規範化定義有較大的難度：

近期對於分時度假的權威定義來自《歐盟分時度假指令》（European Union Timeshare Directive）。《指令》主要為了保護消費者購買以分時度假產品時的權益。關於分時度假交易合同，在《指令》中被定義為：“所有的有效期在3年以上、規定消費者在按某一價格付款之後，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在1周之上）使用某項房產的權利的合同，住宿設施必須是已經建成使用、即將交付使用或即將建成的專案”。

3、定義的核心要素

在這些定義中包含的核心要素有以下幾個：

一是對於合同有效期的規定。透過這種合同安排，消費者所購買到的是3年以上的使用某處房產或某項設施的權利。

二是預付款項。消費者為了獲得未來的住宿權利，需要按照協約的安排提前支付所需的款項。

三是有每年住宿天數的要求（歐盟）。規定每年在某處設施住宿的權利不能低於7天。

隨著點數制俱樂部和短期包價旅遊等各種新產品形式的不斷湧現，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰。尤其是一些經營商為了迴避分時度假法規的管制，繞開法規給出的明確定義，專門設計出不受法律規制的各種新產品。這些產品儘管在形式上具有了分時度假產品的基本特徵，但卻從法律上不屬於其規制的範圍之內，迫使政府和國際組織不得不根據新形勢不斷調整分時度假的規範定義。

（二）分時度假的實質

從本質上而言，分時度假實際上是介於房地產產品和飯店產品之間的一種中間產品。對於某個住宿設施的制度安排中，一個極端就是房地產產品，開發商直接把房產的所有權和使用權一次性銷售給消費者，消費者取得了對於房產的終身處置權。另外一個極端是飯店產品，以飯店建築物的壽命為40年計算，它相當於把某間客房的使用權分割成為14600份（40×365）來銷售，消費者每購買一天的產品，就購買了對於房間一天的使用權。分時度假產品介於兩者之間，以每年使用1周的標準分時度假產品來說，它相當於將房產的使用權分割為52份銷售給不同的消費者。也就是說，與房地產專案相比，它將產品分割後銷售，沒有房地產那麼完整；與飯店產品相比，它分割的份數沒有飯店那麼零碎。分時度假就是將房產住宿權按一定程度分割出售的一種住宿產品。

房地產產品

分時度假產品 飯店產品

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圖1 分時度假的本質

在更為詳細的劃分當中，除了規範化的分時度假產品之外，在房地產產品和飯店產品的兩個極端之間，存在一系列的過渡形式，包括分段時權、點數制俱樂部等。

圖2 從完全產權到完全使用權的過渡

點數制俱樂部和分段時權也是兩種住宿設施的制度安排，分段時權比標準的以周為單位的分時度假產品劃分的時間段更長，如將一處房產分割為2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分別銷售給不同的消費者。點數制俱樂部在產品選擇上比標準的分時度假產品有更大的靈活性。

二、 分時度假產品的運營機制

（一）基本主體

在分時度假產品當中主要涉及以下幾方主體：

l 開發商 指擁有所開發的分時度假房產產權的房地產經營商。開發商或自己開發建設用做分時度假產品的房產，或透過購買現成的房地產將他們改造為分時度假產品。

l 銷售商 負責宣傳促銷分時度假產品。有些開發商自身兼作銷售商，但市場上有許多獨立的分時度假產品銷售公司，他們作為開發商的銷售代理，向公眾銷售分時度假產品。

l 度假房產管理公司 他們負責管理和維護分時度假房產。既可能由開發商兼任，也可能是獨立於開發商。

l 分時度假交換公司 主要是向具有分時度假房產使用權的消費者（會員）提供不同地區之間的分時度假產品的交換業務。

l 信託公司 透過一定的法律程式來保護購買分時度假產品的消費者的權益。最常見的是英國式的“俱樂部信託”體系。

l 業主聯合會 指購買了同一處分時度假產品的消費者按照法律規定成立的保護自身利益的團體。在一些國家當中已經建立起全國範圍的分時度假消費者聯合會。

l 再銷售商 指負責在公開市場上銷售分時度假產品所有者轉賣的二手分時度假產品的機構。它們有些獨立經營，有些是開發商公司的一個分支機構。

l 分時度假業協會 由某個區域內從事分時度假經營業務及其相關單位組成的行業協會。影響較為廣泛的有美國度假地協會（American Resorts Development Association， 簡稱ARDA）和歐洲分時度假組織（The Organization for Timeshare in Europe， 簡稱OTE）。

l 相關其它群體 還有律師、金融機構、諮詢顧問等直接或間接與分時度假產品有關的專業群體。

（二）主要法律關係

在分時度假及交換系統的運營機制中，存在幾個核心的關係。

在最簡單的分時度假產品體系中，開發商開發出度假村房產，直接以分時銷售的方式出售給會員（圖3）。

有些開發商透過銷售代理商來銷售分時度假產品，在交易中形成的關係如圖4。

分時度假交換公司出現以後，它充當了會員與會員之間進行分時度假交換的媒介。加入交換公司後的運營機制具有一定的代表性（圖5）。

在更為複雜的情形中，分時度假及交換系統中還廣泛涉及到房產管理方、為會員監管分時度假房產使用權的信託公司和方便會員消費的點數制俱樂部等。

從圖5可以看出，典型的分時度假系統中包含了房產開發商、銷售代理商、會員和交換公司四方之間的六種關係。理清這六種關係，就基本掌握了分時度假產品的運營原理。

1、房產開發商與會員

在直接銷售的情形下，房產開發商與會員之間是買賣關係，即房產開發商將度假房產未來一定期限的分時使用權賣給購買分時度假產品的會員。雙方以銷售合同明確各自的權利義務。

2、房產開發商與銷售代理商

兩者之間是委託代理關係，即房產開發商委託銷售代理商銷售其分時度假產品，銷售代理商按照雙方委託代理合同的授權對外銷售產品。

3、銷售代理商與會員

銷售代理商與會員之間也屬於商業買賣關係，代理商按開發商的委託授權向會員銷售分時度假產品。

作為房產開發商，在委託代理商向會員銷售產品的時候，要就自己在委託合同中的承諾對會員負責。銷售代理商在委託代理許可權之外發生的其他問題，則需由銷售代理商承擔法律責任。

4、會員與交換系統公司

會員與分時度假交換公司之間屬於服務產品的提供者與消費者之間的關係。會員使用網路交換系統來實現自己與其他會員交換分時度假房產使用權的目的，同時，向交換公司支付費用。交換公司則透過提供網路交換服務獲得收益。

5、房產開發商與交換公司

房產開發商與交換公司之間是一種加盟關係，即透過雙方的自由選擇，交換公司批准符合條件的房產開發商將自己的分時度假產品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產進行交換。房產開發商要向交換公司支付相關費用。

6、會員和與其開展交換的其他會員

早期，會員如果透過交換公司與其他會員進行交換，兩者之間也成為透過合約進行商業交換的關係。因為會員在透過交換公司進行交換時，明確表達自己所希望得到的產品的特徵，實際上就是發出要約，若雙方條件彼此符合，交換系統作為中介按統一制度規定的順序將彼此符合條件的會員聯絡到一起，實現網上交換。

目前，透過儲存庫設計的非“一對一”交換模式中，會員只與交換公司發生聯絡，會員之間就不再具有交易的關係。會員將自己的度假房產使用權投入交換公司儲存庫，然後選擇自己所需的產品，透過交換公司對自己的住宿權利進行確認。

此外，在加入管理公司、信託公司等的情況下，各方之間的關係更加複雜。僅以管理公司為例，一種情況是開發商自我管理，管理商屬於開發商的自有機構，負責管理分時度假房產；另外一種情況是外請管理機構，這樣

匿名2016.12.02 回答

搜一下：如何加入RCI，成為分時度假的消費會員？