我在重慶，不是主城區喲。

多層小區物管費0。5元/建築面積，最近小區物管到期了，想找個清潔衛生方面的細則來明確和物管的權利義務關係，有綠化，安全和出入管理方面的更好，拜託了。

ulmpj2013-12-16

1 、物業管理： 包括前期物業管理和物業管理。 前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。 物業管理是指業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。 2 、業主： 房屋的所有權人為業主。業主為物業服務費用的交納義務人。同時，在前期物業管理中，開發企業、房屋買受人以及合同約定有繳納義務的房屋使用人、租賃人，均為物業服務費的交納義務人。 3 、業主享有的權利： （一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務； （二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議； （四）參加業主大會會議，行使投票權； （五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權； （六）監督業主委員會的工作； （七）監督物業服務企業履行物業服務合同； （八）對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權； （九）監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金的管理和使用； （十）法律、法規規定的其他權利。 4 、業主應該履行的義務： （一）遵守管理規約、業主大會議事規則； （二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； （三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； （四）按照國家有關規定交納專項維修資金； （五）按時交納物業服務費用； （六）法律、法規規定的其他義務。 5 、物業服務範圍： 物業服務企業依照約定所涉及的具體內容，主要涉及建築物的共有部分。包括以下幾個方面的內容：（ 1 ）公共場所、公共裝置及公用設施的日常管理和維修養護；（ 2 ）對每幢樓（除室內）的風貌、結構和環境的使用狀況進行管理和維修保養；（ 3 ）公共秩序維護工作；（ 4 ）消防安全工作；（ 5 ）日常的小修，急修專案或工程；（ 6 ）環境衛生工作；（ 7 ）徵收管理費及其他費用，負責保管和使用管理基金；（ 8 ）確保業主和非業主使用人遵守各類物業規約，約束他們在使用公用地方和共同設施方面的違規行為；（ 9 ）其他方面。如園林綠化，處理投訴，就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門交涉。 6 、物業服務收費： 是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。 物業服務收費是向業主或使用人收取的公共區域管理服務費用，與環衛部門收取的垃圾清運、處置等衛生費用，屬不同性質的費用。市環衛部門徵收的生活垃圾處理費是針對市城區規劃區範圍內的國

回答人的補充 2009-04-28 13：05

家機關、企事業單位、從事交通運輸的業主、個體經營者、社會團體、城市居民、城市暫住人口等產生垃圾的單位和個人收取的費用。 物業服務收費包括綜合管理服務費、停車費和特約服務費。 綜合管理服務費：包括清掃保潔及清運；綠化養護、秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施裝置執行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。 停車服務費：是指為維護保養停車場地裝置設施、相關道路及管理所發生的人工、原輔材料費用等。 特約服務費：指物業服務企業受業主委託提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。 秩序維護不包含治安刑偵義務；物業區域內的公用水電費，應根據各物業區域的具體情況分攤。停車服務費不包含車輛保管及保險費用。 7 、物業服務費的定價： 根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。由物業企業管理的普通住宅的物業綜合管理服務、停車收費實行政府指導價，其他服務專案以及別墅區、非住宅區的物業實行市場調節價。 8 、空置房物業服務費： 納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。物業買受人已接收、使用物業，但尚未辦理產權手續的，物業買受人應交納物業服務費。 9 、裝修管理收費： 業主對房屋進行裝修的，物業服務企業可按照當地價格主管部門的規定，與業主或裝修企業約定裝修保證金（押金）、垃圾清運、裝回答人的補充 2009-04-28 13：06

修工人出入證押金（工本費）等費用的具體標準。此外不得收取其他任何與裝修相關的費用 ？ 10 、物業服務企業享有的權利和承擔的義務： （ 1 ）根據有關法律、法規及合同的約定，制定物業管理制度； （ 2 ）對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處；（ 3 ）按合同約定，對業主和物業使用人違反管理規約的行為進行處理； （ 4 ）可選聘專業性服務企業承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方； （ 5 ）負責編制房屋、附屬建築物、構建物、裝置、設施、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經與業主委員會議定後由物業服務企業組織實施； （ 6 ）向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，並負責監督； （ 7 ）負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告； （ 8 ）定期向全體業主和物業使用人公佈管理費用收支帳目； （ 9 ）對物業的公用設施不得擅自佔用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套專案，須與業主委員會協商經業主委員會同意後報有關部門批准方可實施； （ 10 ）合同終止時，物業服務企業必須向業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料； （ 11 ）其他約定的權利義務。 11 、物業服務成本或者物業服務支出構成： 回答人的補充 2009-04-28 13：06

（ 1 ）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； （ 2 ）物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用； （ 3 ）物業管理區域清潔衛生費用； （ 4 ）物業管理區域綠化養護費用； （ 5 ）物業管理區域秩序維護費用； （ 6 ）辦公費用； （ 7 ）物業服務企業固定資產折舊； （ 8 ）物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用； （ 9 ）經業主同意的其它費用。 物業共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用應當透過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。 12 、業主交納物業服務費的義務： 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。 物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。 13 、車輛收費： 普通住宅和經濟適用房小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位），由物業服務企業人員提供管理服務的，經價格主管部門批准，可收取停車服務費，具體標準由各級價格主管部門核定。 回答人的補充 2009-04-28 13：07

14 、業主大會： 業主大會，是指由物業管理區域內全體業主組成，或者業主人數較多時，由一定的業主代表組成，代表和維護物業區域內全體業主的共同利益，行使業主對物業的管理權利的業主自治、自律機構。業主大會的法律性質主要表現為是一種自行組成，自治、自律、自助的自治性組織。 15 、業主大會的職責 （ 1 ）負責制定、修改管理規約和業主大會議事規則。 （ 2 ）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。 （ 3 ）選聘、解聘物業服務企業。 （ 4 ）決定專項維修資金的使用，續籌方案，並監督實施。 （ 5 ）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。 （ 6 ）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。 16 、業主大會成立的條件 新建和已建成的商品房（包括經濟適用房）入住率超過 50% 的或入住率不足 50% ，但首戶入住已滿兩年的物業管理區域；公有住房出售率超過 50% 的物業管理區域，應當儘快組織召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。 17 、業主大會成立的程式 （ 1 ）在物業所在地的房產行政主管部門指導下，街道辦事處（鄉鎮人民政府）及其委託的社群黨委領導下，由社群代表、業主代表，建設單位組成業主大會籌備組，負責業主大會的籌備工作。 （ 2 ）籌備情況介紹。由業主大會籌備組成員代表籌備組向全體業主介紹業主大會籌備的情況，業主對不明事項可以提問，由籌備者作答。