okchen18 2016-06-19

從去年11月份一線城市樓市部分高檔樓盤出現市場寒流以來，目前部分城市已經開始回暖，但跡象並不明顯，樓市前景仍然不明朗。石家莊等二線房地產市場也受到一定影響。受國家宏觀調控政策和一線城市樓市不太穩定的影響，2008年春節過後石家莊市場比較冷淡。購房者仍然持幣觀望，而開發商只能捂盤惜售，然而石家莊房價並未出現大的漲幅。在售樓盤基本沒有向上調價現象，只有個別樓盤房價略有上漲趨勢，（比如：中基禮域，從年前6000元/平米無房源漲到6200元/平米少量房源）；但也有個別離市中心偏遠專案的開盤採取低價入市（比如：新新家園開盤 2800元/平米）。在今年年初受市場壓力影響下成交量開始下降。

石家莊市樓盤價格情況

樓盤名稱 價格（元/平米） 樓盤名稱 價格

金日麗景（村） 3500 良東花園（村） 2500

芝蘭明仕 4816 軍頤園 2700

摩卡小鎮 4760 龍泉花園 2950

加琳陽光 3800 新新家園 3000

麗日傾城 4400 朗潤園 2700

南郊村證 2200 西山庭院 4200

高遠麗都 6000 銅城麗都 2100

現代城 未開盤 匯特虹 未開盤

華城綠洲 5800 中遠大廈 4500

天然城 4200 天翔園 5000

怡景園 3200 冠城 4月下旬開盤

石門福地 3400 書香華苑 5600

麗景灣 2800 巴克公寓 3720

易城雅居（村） 2300 冀興尊園 5500

南海家園（村） 2000 ME碼 6300

水岸美景 3100 桐興園 3500

在水一方 未開盤 大城小院 5300

碧水藍灣 3300 尚乘源 4600

盛世華庭（村） 3600 名門華都 7000

聯邦名都二期 5400 相和園 4300

優盤 7000 匯景國際 7200

觀築 5000 西美第五大道 6800—8200

金正締景城 6800 萬隆國際中心 6300

藍拓新世紀大廈 4880 國大全城 6000

紫晶天域 4900 凱旋城 預計5月份開盤

中基禮域 6200 金馬國際 未開盤

伽藍美城 未開盤 心港灣 未開盤

瑞景華庭 4500 尹泰花園 2730

陽光地帶 5500 水岸星城（村） 2800

總之：2—3月份2環以內及周邊區域基本沒有規模新樓盤入市，多數為原有專案的後期開發量供給樓盤。價格漲幅較低。

第二部分目前石家莊房地產市場特點分析：

特點一：土地供應量加大，尤其是在石家莊三年大變樣的政策下，舊城改造力度 加大，市場供給量增加，據統計今年上市土地量可達去年的3－4倍。

特點二：購房者較為理性，多為持幣觀望。

特點三：市場成交量下降，不管是新房還是二手房均大幅下降，而且交易型別也發生了變化，以前投資、二次置業、自主各佔1/3，現在絕大多數為自住需求。

特點四：房價漲幅較小，漲幅不明顯。

特點五：新樓盤入市時機向後推遲，目前市場前景並不明朗，許多專案的開發商

都在有意避免現在的冷淡期。可能造成2環內新盤五月份集中入市，掀起樓市的成交量。

特點六：2環外供應量加大，尤其是西部山前區。

特點七：小戶型住宅供給呈現高峰期來臨之兆。據不完全統計，目前石家莊市場正在銷售的小戶型樓盤有15家，且多為精裝修公寓性質，單價在5000元／平方米以上，在一定程度上拉昇了全市的房價；小戶型為何都一股腦走精裝路線？主要是開發商為了獲得更大的利潤，也為了對消費者形成視覺衝擊力，便於促銷。與此同時，70~90平方米的普通商品房供應量也隨著國家政策限制逐步增加。

特點八：“小產權房”問題凸現。這種村證房在七八年前就已出現，只是沒有像今天這樣鋪天蓋地。伴隨著房價的月月看漲，越來越多的中低收入者無奈地選擇購買“小產權房”。目前，國家對村證房的政策一直沒有鬆動，為杜絕小產權房的繼續產生提供了政策保障，加上現在整體房地產市場低迷，“小產權房”市場前景並不樂觀。

第三部分石家莊市各區城中村改造成情況：

裕華區：裕華區已啟動了11個城中村的拆遷改造工程，確保今年拆除面積80萬平方米以上，按照“成片改造、組團佈局、邊拆邊建、滾動安置”的原則，裕華區將對大馬、方北、趙卜口、東崗頭、小馬等5個村進行整體改造，對南焦、位同、二十里鋪、方村、槐底、尖領等6個村沿街150米部分進行拆遷改造。拆違工作方面，主要是拆除裕華路、槐安路、建設大街、體育大街、建華大街、談固大街等6條主路兩側以及二環路和107國道、308國道、煉油廠路三條出入市道路兩側共計93620平方米的違法建築、超期臨建和簡陋建築。

作者：60。0。161。*

2008-5-29 15：34

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石家莊房地產三月調研結果。。。

長安區：長安區也將對80萬平方米的老村舊區進行改造。小沿村、西古城村、談固村、白佛口村4個城中村和十二化建宿舍、市經編廠宿舍、化工學校舊校區等8箇舊城區，合計建築面積 80多萬平方米。

橋東區：今年的橋東區舊城舊村改造專案共23個，拆遷建築面積77。9萬平方米。根據橋東區的實際情況，以推進商貿服務業發展為主線，今年全面推進裕華路沿線休門街8號院、棉七生活區、青少年宮改造等4個專案；和平路沿線水泵廠俱樂部、任慄村改造等2個專案；中山路沿線南三條新源財富中心、天滋花苑、遠洋城商業廣場等3個專案；建設大街沿線棉五生活區、電建生活區改造等4個專案；槐安路沿線蛋品庫區域、東三教改造、國泰小區等3個專案；平安大街沿線房管局住宅樓、休門B區改造等2個專案； 107國道兩側義堂、吳家莊改造等5個專案拆遷工作。

新華區：新華區今年將大規模改造10餘個城中村，拆除面積達100萬平方米，今年6月底前新華區將完成和平路沿線的大郭村和中華北大街沿線的高柱村、柏林莊、黨家莊村、趙一街村、趙二街村等6個村縱深150米城中村改造拆遷任務。同時，5月底前還將完成西三莊村規劃拆遷紅線內的拆遷工作，並啟動對大馬村、嶽村、康莊村、趙一街村、黨家莊村、前杜北村、北焦村、東焦村、西焦村等9個村的整體改造拆遷工作。

橋西區：2008年度中村改造，重點對本區域的大談、北杜、城角莊、東里4箇舊村；中山西路沿線的西王村；槐安路沿線的振頭一街、振頭二街、振頭四街等3箇舊村；維明南大街沿線的西三教村；石獲路沿線留營、南郭2箇舊村；石銅路沿線東良廂村；紅旗大街沿線東五里村，計劃的13 個城中村，將於6月底前全部完成拆除任務。

二環以外：條件成熟的28個自然村，經各區申請，也列入城中村改造範圍。這些村佔地約12。82平方公里，建築面積約935萬平方米，約 10。36萬人。分別是：長安區（7個）：十里鋪、白佛口、南石家莊、東古城、西古城、南高營、北高營；橋東區（6 個）：莊窠、桃園、柳董莊、柳辛莊、柳林鋪、肖家營；橋西區（2個）：西五里村、大談村；新華區（3個）：後杜北、趙三街、南高基；裕華區（10個）：二十里鋪、南焦村、南慄村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、東仰陵、趙卜口、賈村。

總之：08年是我市三年大變樣的第一年，也是關鍵的一年，市政府對舊城改造的力度較大，土地供應量增加，房地產住宅的供給量較去年會大幅度提升。必將給省會樓市產生較大的衝擊。

第四部分：08年房地產前景分析：

雖然全國一線城市萬科帶頭併為代表，在其所建樓盤進行降價打折風的影響下，部分二線城市3月中旬也有部分樓盤開始出現降價現象。石家莊房地產市場也受到一定影響，雖然房價並未出現下跌情況，但基本上沒有漲幅。也沒有顯示出上漲趨勢的跡象。

2008年全國人大“兩會”對房地產市場重點關注。宏觀調控力度可能要進一步加大，政策對房地產的限制並未鬆動。銀行執行的從緊的貨幣政策。這些都將使房價進一步迴歸理性。

1、 目前房地產市場為階段性調整。

2、 長期看漲，幅度今年不會太大。

3、 水漲船高。土地成本增高，房價必定上漲。

4、 CPI漲幅過高。中國2月份的消費者物價指數比去年同月增加了8。7％，創下12年以來的新紀錄。鋼材等建築材料成本加大。

5、 人民幣升值過快，目前美元/人民幣7。0110（4月2號）。

6、 股票下跌速度過快，上證綜合指數在最近5個月時間內下跌了約40％。（4月1號）昨天上證指數為3283點，今天3418點。

7、 通貨膨脹過大，目前市場經濟壓力過大，存在一定的泡沫。市場存在一些不穩定因素。

總之：房地產市場07年11月到目前為止，長期的波動屬於正常現象，是市場機制自身規律，其主要矛盾是供需矛盾。中國城市化程序，剛性需求量存在。目前為階段性調整，預計08年房價漲幅穩定，總體漲幅一般不會超過10％。高檔樓盤風險較大，住宅購買用途發生變化，房地產市場投資將會減少，自住需求將會佔市場很大比重。

作者：60。0。161。*

2008-5-29 15：34

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回覆：石家莊房地產三月調研結果。。。

城中村改造拆遷補償，安置辦法，綜合分紅制度改革新思路

一 拆遷補償分為兩種形式體現1 資金。 2 股權。 補償標地物由現房和現有院落組成。 現房補償（資金+股權）， 現有院落補償（股權）。 股權將來記入分紅股參加年底分紅。 計股方法在後面具體測算和說明。

二 安置辦法就是安置房（換平方房）的分配， 該給誰， 不該給誰， 給多少， 咋樣給， 是當前村民最關心的問題， 在此以俗稱家庭為單位（限參加年底分紅家庭以下簡稱， 確權戶） 可享受一套120平方米安置房， 另享受一套認購房如A。 根據確權戶家庭成員不同可設， 選購房如B， 購買房如C， 來調解和解決家裡有老人， 未成年子女， 宅基地多， 出嫁女， 老戶， 外來戶， 空掛戶， 等歷史遺留問題及矛盾。 廣大村民要做的事是。 讓每家， 每戶都加入到規矩的制定中來， 只要制定出規矩每家，每戶，甚至每人都可以對號入座。 真正做到公正， 公平， 公開。

A。 認購房 （80平方， 每平方米800元——另+2股） 或 2（120平方， 每平方米800元另+3股）

B。 選購房（80平方， 每平方米1200元——另+2股） 或 2（120平方， 每平方米1200元另+3股）

C。 購買房（80平方， 每平方米-1600元-另+2股） 或 2（120平方， 每平方米1600元另+3股）

D．上市房（80平方， 每平方米-2200元） 或 2（120平方， 每平方米2200元）

當然每個確權戶擁有房屋的總數量不能超過4套或400平方米。

三。 分紅制度，將現有分紅人口每人設1股（以後簡稱， 人權股）， 拆遷房屋例如每150平方米補償1股（以後簡稱， 房權股）， 院落騰出面積例如每60平方米補償1股（以後簡稱， 宅權股）等， 合計入戶按股分紅。 這樣以來及給現在院大， 房多家庭以適當損失彌補， 也能有效限制大戶將來的購房慾望， （購房越多以後分紅越少） 減輕本村組改造的壓力。

具體細節待廣大村民擇日組織會議研討

補償 安置辦法 資料參考

一 1 宅基地內 三層以下——每平方米460元，樓梯 涼臺 門樓實算。

四層以上和瓦房——每平方米350元，記股權。

圍牆——每平方米35元。

2 宅基地外 本處平房 機瓦房每平方米260元，記股權。（他處200元 可記股權或記一半股權）。

臨時房 每平方米150元，不記股權。

圍牆——每平方米20元。

3 宅基地 證內記股權（外來戶可享受 將來購房時自動消耗），證外不記股權或記一半股權。新確權戶主未批新宅地者按國家標準126平方米記錄宅權股。

二 確權戶 （限參加年底分紅家庭）

設低輩已婚人口本地出生人員為確權戶主，父母必須跟隨其子女，不能另行立戶，已婚獨女家庭可設女確權戶主。出嫁女隨其兄弟不另設確權戶主，已有宅基地落戶除外。

家有兩子且都已婚配者可另行立戶。

三 安置 每個確權戶先享受一套120平方米安置房（換平方房），再享有一套 認購房 A。

確權戶主 上兩輩老人享受一套50平方免費住房+認購房 A。

確權戶主 上一輩老人享受一套50平方免費住房+選購房 B。

確權戶主 兩子或以上人員都不是確權人，其年長者可享有一套安置房（80平方米換平方房）

確權戶主 的兄弟未婚者可享有一套安置房（80平方米換平方房）+B

出嫁女 享受選購房 B ， 老戶有宅無分紅 享有A+C，

原來宅基地大 享有 A， 繼承多一份 享有A+B。

外來有宅戶 享有 B+D， （本權力可保留3年至2011年底止視為放棄）