華律網 1級 讓法律問題更簡單 2019-08-02 回答

現行法律允許當事人在租賃合同自行約定違約金條款，但需要注意的是，根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二），若當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。根據《江蘇省高階人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》，因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閒置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，如租賃房屋用於商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失，但最長不得超過六個月。《上海市高階人民法院關於印發關於民事案件審理的幾點具體意見的通知》中認為租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩餘租期租金的，剩餘租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付；剩餘租期不滿3個月的，補償額以剩餘租期的租金計付。給承租人的建議：建議承租人在稽核租賃合同中的違約條款時，確保出租人提出的違約金不至於過高。一旦違約金過高，承租人可以向法院請求予以適當減少。另外，在出租人違約而解除合同時，要求出租人賠償停產停業損失、搬遷補償損失、即裝修損失。