可樂_加冰 2010-06-13

1。 城市綜合體概述

城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

1。1 城市綜合體的概念

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

1。2 城市綜合體與多功能建築的差別

多功能建築是數量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統的產生，區域性增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的最佳化組合，並共同存在於一個有機系統之中。

1。3 城市綜合體的四大典型特徵

特徵一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市幹道相聯絡的，因此室外空間尺度巨大。由於建築規模和尺度的擴張，建築的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

特徵二：通道樹型交通體系

透過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建築群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建築內部的交通系統有機聯絡，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

特徵三：現代城市景觀設計

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特徵。透過標誌物、小品、街道傢俱、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。

特徵四：高科技整合設施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智慧的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統透過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設定和分割槽得以保證。

1。4 城市綜合體的發展歷程

1。4。1 城市綜合體的開發背景

現代都市中，習慣快節奏的人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能於一體的綜合空間裡，享受高效率的生活和工作，於是城市綜合體便應運而生。

1。4。1。1 城市綜合體是城市聚集的產物

城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。

① 城市形態的表現

在城市核心區域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建築內集合辦公、餐飲、商業等服務場所的獨棟式綜合建築體。這種綜合建築體也屬於城市綜合體。

② 經濟形態的表現

隨著開發商開發規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，並透過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。

1。4。1。2 優越的地段和區域催生了城市綜合體

城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會出現高檔次的複合建築樓群。其功能不能是單一的，而是複合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區域的城市綜合體。

依北京的CBD規劃方案為例，CBD整個建築規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約佔50％左右，公寓佔25％左右，其它25％為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再透過一個個小的綜合體的建設，最後形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。

1。4。1。3 城市綜合體市場需求旺盛

由於目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意願，並且一般受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，嚮往高品質的生活。

； 首先，表現在對物業的交通、樓宇硬體設施（電梯、空調）以及物業管理水平等要求較高；

； 其次，要求合理的物業生態景觀規劃。雄居城市商務中心的中產階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態只有在工作之餘才能得到釋放。

因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業具有合理的業態規劃，能夠在這裡休閒放鬆，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閒、娛樂、主題公園於一體的城市綜合體物業的需求漸成熱點。而綜合體建築模式就是在這樣的背景下應運而生了。

1。4。2 城市綜合體的發展階段

城市綜合體的產生和發展經歷也以下幾個階段。

|相關連結| 曼哈頓城市綜合體

紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。彙集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等。這裡還是世界上就業密度最高的地區，僅華爾街而言，長1。54公里，面積不足1平方公里的範圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建築造就了曼哈頓“世界中心”的美名。

1。5 城市綜合體的分類

大型城市綜合體是經濟發展的必然要求，我們根據特點可以劃分為：

； 城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達廣場。

； 交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。

； 城郊結合部城市綜合體，如世茂•；蝶湖灣。

由於很多的大城市市區已經沒有能夠找出佔地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結合部。

2。 城市綜合體開發要點

在經歷了將住宅地產和商業地產嚴格區分的時代後，人們發現，單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產的迅速發展，開創一種嶄新的地產開發模式就成為地產商們面臨的課題，綜合體建築模式正在挑戰國外最先進的地產開發模式。

2。1 城市綜合體的功能分析

城市綜合體的每種功能有其特定的執行時間範圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區的功能得到完善。

2。1。1 商務

商務是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區域的城市地位和功能。

城市綜合體應用高規格空間滿足不同企業的商務需求。

2。1。2 商業

商業零售與人們的日常生活最密切，形成城市範圍的市場並吸引和支援其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，並形成熱鬧繁榮的街區。能夠充分滿足各類階層的消費需求。

2。1。3 居住

居住是城市開發的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開發應為了節省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市其他階層人士的居住需求。

2。1。4 酒店

酒店是綜合體中最贏利的專案，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，並提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使專案保持持久的繁榮並增加其活力。

2。2 城市綜合體的開發標準

大型城市綜合體建築必須擁有齊備的生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閒、娛樂、會所於一體。

2。2。1 三大選址標準

城市綜合體屬於綜合性物業，由於對其建築密度及容積率有特定的要求，所以最可能分佈於城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發地塊，以保證有足夠的空間實現低密度的建築模式。

城市綜合體專案選址一般符合下列三項標準之一：

專案選址三項標準

三個標準 專案所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎 專案位於城市中心，是城市經濟新增長點 位於新開發區

典型案例 北京萬達廣場在CBD區 北京國瑞城在有發展前景的崇文區 世茂•；蝶湖灣位於有“上海後花園”之稱的崑山

2。2。2 必須有營造園林景觀的基礎

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎。

2。2。3 必須具有交通便捷的區位優勢

城市綜合體與城市的經濟有著密切的聯絡，這一切都需要與城市其他區域之間有快速便捷的交通網路做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。最好位於地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體專案帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

2。2。4 必須營造齊備的生活系統

為滿足城市精英階層的居住、消費、休閒、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，大型城市綜合體建築必須擁有齊備的生活系統，其中必須具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。

同時，因為綜合體建築包含多方面內容，所以一個綜合體要有自己的一個專業的物業管理公司，根據不同的功能部分引進最為專業的合作伙伴，共同來管理專案，來為業主提供周到的服務。