棦G339 2016-05-28

在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。所謂市場形成價格，就是由市場經濟客觀存在的規律即價值規律、供求規律和競爭規律調節價格。其中，商品的價值是價格的基礎，價格則是價值的貨幣表現，而供求關係的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規律互動作用所形成的。馬克思主義經濟學的這一基本原理對房地產價格也是基本適用的。但同時，由於房地產的特點，房地產價格的形成又具有一定的特殊性。

房地產的內在價值，仍然是房地產價格形成的基礎。具體到一個房地產企業在制定某一宗房地產商品的銷售價格時，首先考慮的是生產成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構成即生產成本加開發利潤就成為房地產價格形成的基礎。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應的物質利益，房地產的內在價值也成為購房決策的重要依據。

同時，供求規律和競爭規律也是調節房地產價格的重要因素。

商品的價格受供求關係影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高於價值時，市場供大於求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低於價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。

這就是商品市場的供求原理。房地產市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關係變化而上下波動，如本章第一節所述，所不同的是，由於房地產的個別性，房地產供給的彈性很小，因此，房地產的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。

全國各大城市普遍出現商品房價格快速上漲的現象，究其原因主要是由於商品住房竣工面積小於銷售面積，出現供不應求的態勢所造成的。因此經抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，透過調整供求關係來調節房價。

商品的市場價格還受到競爭規律的調節。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由於土地所有權和經營權的壟斷以及房地產的區域性和個別性，使房地產市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區域、某個時段的商品房價格不能隨供求關係的變化而得到及時調整，也使地區之間商品房價格造成較大的差異。

此外，預期原理對房地產價格形成也有特殊作用。一宗房地產的價格，也取決於人們對該房地產在其耐用期內效用、供求關係的預期，這就是房地產價格形成的預期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現象，如當某一個城市的有關政府公佈將在某地興建大型基礎設施或公共設施，譬如橋樑、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產價格便會悄然上升，這就是預期原理的作用。因為人們對這些大型設施周圍的房地產的預期效用看好，所以這些房地產的市場需求增加，從而引起價格上升。