w8239668642013-02-15

在現實中，房屋買賣透過房屋中介時，我們都會簽署中介合同，這個中介合同在法律上我們稱為居間合同。如果遇到賣房人是一對夫妻時，居間合同夫妻需要都籤嗎？這是一個很常見的問題，小編在本文中為大家詳細闡述這一問題。

一、居間合同夫妻需要都籤嗎

當夫妻一方擅自處分共有房產時，房產是登記在一方名下，還是登記在雙方名下，其效力的判定應該是不同的。

我國確有“共有房地產，未經其他共有人書面同意不得轉讓”的規定。但這裡“共有人”的含義是什麼呢？從立法本意來看，該條款中“共有人”的含義應該是指產權證上明確載明的共有人，不包括未經登記的實際共有人，因為產權證是一種權利憑證，具有公示的效力。如果要求購房人審查擬交易的房產是否還存在其他的實際共有人勢必會加重買受人的注意義務，這也是不現實的。因此，買受人依據賣房人提供的房產證進行交易是正當的、合法的，其交易行為應當受到法律的保護。由此，當在擅自處分人一人名下時，其與買受人的買賣行為應該認定為是有效的（善意取得）。

當然，如果其他的實際共有人有證據證明買受人是惡意的，其買賣行為便不再受到法律的保護，比如，其他實際共有人有證據證明買受人明知道房產是夫妻二人共有的房產，甚至也知道夫妻二人正在離婚糾紛之中，那麼買賣行為便會因為買賣雙方而導致無效，即使房產已經過戶到買受人名下，買受人也應該返還房產。因此，在在擅自買房人一人名下時，原則上應該認定行為有效，只有在買賣雙方的情況下才無效，舉證責任在其他實際共有人一方。相反，如果在這種情形下認定無效，勢必會損害無辜買方的利益，助長賣方以其他共有人不同意為理由而隨意反悔，從而也不利於不動產的交易，這與我國立法本意相違背。認定買賣行為有效還可以增強人們的法制觀念，在的問題上要依法辦事，而不是依習慣辦事，對推進法治建設是有積極意義的。

二、居間合同夫妻的注意內容

當房產登記在夫妻二人名下時，按照規定，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。前面已經陳述，此處的“共有人”是指產權證上登記的共有人，因此，當房產登記在夫妻二人名下時，夫妻一方擅自處分的行為無效。同樣，這也存在著例外的情形，這就是當買受人善意取得時買賣合同應該有效，但這需要買受人對自己的“善意”提供證據，而且必須是已經辦理了過戶手續，如果尚未辦理產權變更手續，也不構成善意取得，買賣行為依然屬於無效。總之，在房產登記在夫妻二人名下時，夫妻一方擅自賣房的行為原則無效，但善意取得為例外，這時舉證責任在買受人。相反，在這種情況下如果採用了原則有效的做法，顯然違反了我國的規定，同時也會嚴重損害房屋所有人的利益。同時，在這種情況下認定買賣行為無效，可以加強買受人的主意義務，促使其對房產登記情況進行認真的核實，減少不必要的糾紛。

綜上，依據的兩種不同情形，擅自買賣行為效力的認定原則也是不同的，第一種情形以有效為原則，無效為例外，而且認定無效的舉證責任在實際共有人。第二種情形以無效為原則，有效為例外，而且認定有效的舉證責任在買受人。針對不同情況採用不同的原則，具體問題具體分析，兼顧和平衡了實際共有人和買受人的利益。

以上就是小編總結的關於居間合同夫妻需要都籤嗎這一問題的解答，希望能幫助到對這方面有疑問的朋友。如果還有不明白的地方可以隨時諮詢我們的線上律師，我們將根據具體的情況為您提供更為詳細的解答，更多相關知識您可以諮詢西安律師。

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